리츠 직접보유 vs 간접투자: 해외 부동산 세금 구조 비교

오늘 The Executive Lounge에서는 미국 리츠(REIT)를 직접 사는 것과 국내에 설정된 펀드·ETF·리츠를 통해 간접적으로 보유하는 것, 이 두 경로의 세금 구조가 실제로 어떻게 다른지에 대해 알아보겠습니다.

표면적인 분배율만 비교하면 두 경로는 비슷해 보입니다. 그러나 저는 진짜 차이가 배당을 받을 때가 아니라, 자본이득이 발생했을 때 그것을 세법이 "무엇"으로 분류하느냐에서 갈린다고 봅니다. 이 분류 하나가 손익통산 가능 여부와 금융소득종합과세 대상 여부를 동시에 결정하기 때문입니다. 오늘은 이 갈림길을 검증된 자료로 짚어보겠습니다.

 

 

 

구분	핵심 내용
미국 원천징수는 동일	한미조세협약상 개인 투자자의 리츠 배당 원천징수율은 15%로, 직접보유든 간접투자든 미국 단계에서는 같은 세율이 적용됩니다
진짜 갈림길: 자본이득의 소득 구분	직접보유의 매매차익은 양도소득(22%, 250만원 공제, 손익통산 가능)으로, 간접투자의 매매차익은 배당소득(금융소득종합과세 대상, 손익통산 불가)으로 각각 다르게 분류됩니다
2026년의 새 변수	국세청은 2026년 4월 24일 국내 설정 펀드·ETF·리츠의 외국납부세액공제 신청 방식을 처음으로 공식 안내해, 그동안 불투명했던 간접투자의 이중과세 조정 절차를 정비했습니다

 

 

 

첫 번째 관문: 미국의 원천징수부터

 

미국 리츠 배당에 대한 원천징수는 원칙적으로 30%이지만, 조세조약이 있는 국가의 개인 투자자에게는 낮은 세율이 적용됩니다. 전미리츠협회(Nareit)가 집계한 국가별 원천징수율 표에 따르면, 한국 거주 개인 투자자의 일반 리츠 배당 원천징수율은 15%입니다. 이는 리츠가 아닌 일반 기업 배당에 적용되는 한미조세협약상 개인 포트폴리오 배당 세율(15%)과 동일한 수준입니다. 리츠의 자본이득분배금(Capital Gain Distribution)에 대해서도, 투자자가 해당 리츠 지분의 10% 이하를 보유하고 그 리츠가 정규 거래소에서 거래되는 경우라면 같은 15% 세율이 적용됩니다. 사실상 대부분의 개인 투자자는 이 조건을 자연스럽게 충족하므로, 복잡한 FIRPTA(외국인부동산투자세법) 규정을 신경 쓸 필요 없이 15% 원천징수만 확인하면 됩니다.

 

저는 이 지점까지는 직접보유와 간접투자 사이에 실질적 차이가 없다고 봅니다. 국내 설정 펀드나 리츠가 미국 리츠에 투자할 때도 같은 15% 원천징수를 미국 단계에서 부담하기 때문입니다. 진짜 차이는 그다음, 한국에서 이 소득을 어떻게 분류하느냐에서 시작됩니다.

 

 

 

진짜 승부처: 한국에서 자본이득을 무엇으로 보는가

 

여기서부터 두 경로가 완전히 갈라집니다. 미국 리츠를 국내 증권사를 통해 직접 매매해 발생한 차익은 양도소득으로 분류됩니다. 국내외 주식을 합산해 연 250만원의 기본공제를 적용한 뒤 22%(지방소득세 포함)의 단일세율이 부과되며, 같은 해에 발생한 다른 해외주식의 손실과는 손익통산이 가능합니다. 이 양도소득은 이자·배당소득을 합산하는 금융소득종합과세와는 별개로 분류과세되기 때문에, 소득 규모가 아무리 커도 다른 종합소득의 세율 구간에 영향을 주지 않습니다.

 

반면 국내에 설정된 해외주식형 펀드나 리츠를 통해 발생한 매매차익은 세법상 배당소득으로 재분류됩니다. 이 소득은 다른 이자·배당소득과 합산되어 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 되고, 초과분은 다른 종합소득과 합산되어 최고 49.5%(지방소득세 포함)까지 누진세율이 적용될 수 있습니다. 게다가 펀드 간, 또는 펀드와 직접투자 사이의 손익통산은 허용되지 않습니다. 삼일PwC의 분석은 바로 이 지점을 짚으며, 금융소득종합과세 구간에서 높은 한계세율을 적용받는 투자자에게는 세후 수익률 면에서 직접투자가 상대적으로 유리할 수 있다고 설명합니다.

 

저는 이 구조가 이 시리즈에서 반복적으로 다뤄온 원칙, 즉 "소득의 이름이 세율을 결정한다"는 원칙의 또 다른 사례라고 봅니다. 똑같은 경제적 이익이라도 그것이 양도소득으로 불리느냐 배당소득으로 불리느냐에 따라 손익통산 가능 여부와 최고세율 자체가 달라집니다.

 

 

 

래퍼라는 히든카드: ISA와 연금계좌는 간접투자만 들어갈 수 있습니다

 

다만 이 비교가 간접투자에 불리하게만 끝나지는 않습니다. 결정적 변수는 개인종합자산관리계좌(ISA)와 연금저축·IRP 같은 절세 계좌입니다. 이 계좌들은 국내에 상장된 해외 ETF나 리츠는 담을 수 있지만, 미국 거래소에 상장된 개별 리츠를 직접 편입할 수는 없습니다. 즉 이 두 번째 절세 장치는 간접투자 경로에서만 접근 가능한 옵션입니다.

 

ISA 계좌 안에서는 매매차익과 배당소득에 비과세 한도가 적용되고 그 한도를 넘는 부분에도 9.9%의 분리과세만 적용되며, 만기(3년 이상) 후 연금계좌로 자금을 옮기면 이체 금액의 일부에 대해 추가 세액공제까지 받을 수 있습니다. IRP·연금저축계좌 안에서는 매매차익 자체가 계좌 내에서는 과세되지 않고, 인출 시점에 연금소득으로 과세됩니다. 저는 배당 중심의 장기 보유 전략을 쓰는 투자자라면, 22%의 양도소득세율이라는 직접투자의 이점보다 이 절세 계좌의 과세이연·비과세 효과가 더 클 수 있다고 봅니다. 반대로 활발하게 사고팔며 자본이득을 자주 실현하는 투자자에게는 손익통산이 가능한 직접투자 쪽이 여전히 더 유리한 구조입니다.

 

 

 

2026년의 변화: 펀드 외국납부세액공제 신설이 바꾸는 계산

 

마지막으로 짚어야 할 것은 2026년에 실제로 벌어진 제도 변화입니다. 국세청은 2026년 4월 24일 보도자료를 통해, 국내 설정 펀드·ETF·리츠 등을 통해 해외자산에 간접투자해 외국에 세금을 낸 투자자가 그 세액을 공제받는 절차를 처음으로 공식 안내했습니다. 금융소득종합과세 대상자가 아니라면 대부분 판매사의 원천징수 단계에서 공제가 자동으로 반영되지만, 금융소득종합과세 대상자라면 다음 해 종합소득세 확정신고 시 이 자료를 직접 확인해야 합니다. 간접투자 상품의 특성상 투자자별 공제액 산출 과정이 복잡해, 일부 불편이 따를 수 있다는 점도 증권업계는 함께 안내하고 있습니다.

 

저는 이 변화가 간접투자의 오래된 약점, 즉 펀드 단계에서 낸 외국세액이 개인 투자자에게 제대로 이전되지 않던 불투명함을 상당 부분 해소했다고 봅니다. 다만 이 제도가 손익통산 불가라는 구조적 차이 자체를 없애주지는 않는다는 점은 분명히 해야 합니다.

 

 

 

결론: 승자는 소득 구간과 투자 방식에 따라 갈립니다

 

정리하면 다음과 같습니다. 미국 단계의 원천징수(15%)는 직접보유와 간접투자 사이에 차이가 없습니다. 진짜 차이는 한국 세법이 자본이득을 무엇으로 분류하느냐에서 발생합니다. 직접보유는 양도소득세(22%, 손익통산 가능, 종합과세와 무관)로 과세되고, 간접투자는 배당소득(금융소득종합과세 대상, 손익통산 불가)으로 과세됩니다. 여기에 ISA·연금계좌라는 절세 장치는 간접투자 경로에서만 열려 있고, 2026년 신설된 펀드 외국납부세액공제 제도는 간접투자의 이중과세 조정 절차를 한층 명확히 했습니다.

 

저는 이미 금융소득종합과세 대상인 고액 자산가가 자본이득을 자주 실현하는 전략을 쓴다면 직접보유가, 절세 계좌를 활용해 장기간 배당을 재투자하는 전략을 쓴다면 간접투자가 상대적으로 유리하다고 봅니다. 어느 쪽이 맞는지는 결국 투자자 본인의 금융소득 규모와 매매 빈도, 그리고 절세 계좌 한도를 이미 다른 자산으로 채웠는지에 달린 문제이며, 이는 개별 상담을 통해서만 정확히 확인할 수 있습니다.

 

 

 

참고자료 및 출처

 

Nareit, "U.S. Withholding Tax Rates on Ordinary REIT Dividends to Non-U.S. Investors"(2024년 1월 1일 기준)
Internal Revenue Service, "Definitions of Terms and Procedures Unique to FIRPTA"
The Tax Adviser(AICPA), "The Role of REITs for Foreign Investors in U.S. Real Estate"(2025년 8월)
삼일PwC, "금융소득종합과세 대상자가 알아야 할 금융상품별 과세방식과 절세 전략"
국세청(NTS), 2026년 4월 24일 보도참고자료(국내 설정 펀드 외국납부세액공제 신청 안내)
유안타증권, "해외주식 양도소득세 안내" 및 "펀드 외국납부세액이 있는 경우 과세방법 변경 비교"
소득세법 제118조의2(국외주식 양도소득 기본공제 및 세율)
2026년 ISA 계좌 해외 ETF 투자 절세 혜택 관련 자료(복수 자료 교차 확인)

 

본 칼럼은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 자산이나 계좌 상품에 대한 투자·세무 추천이나 권유가 아닙니다. 언급된 세율·공제·제도는 작성 시점 기준이며 개인의 소득 구간과 향후 세법 개정에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 실제 투자 및 세무 판단 전 반드시 세무사 등 전문가와 개별 상담하시기 바랍니다. 투자 및 세무 판단과 그에 따른 손익의 책임은 전적으로 투자자 본인에게 있습니다.